記者與業(yè)內(nèi)幾個(gè)朋友聊長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，其中聊得最多的話(huà)題便是商業(yè)地產(chǎn)的痛與喜。同時(shí)記者也不時(shí)聽(tīng)到有不少開(kāi)發(fā)商由于商業(yè)地產(chǎn)的操作不當(dāng)而黯然退出商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)大潮的消息。如本報(bào)前幾期所報(bào)道的伍家?guī)X維多利購(gòu)物中心“老板憑空蒸發(fā)”事件。那么，長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)究竟是陷阱還是金礦？

　　<長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)>再次升溫

　　“簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)可分為商鋪、寫(xiě)字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店或商鋪等。產(chǎn)權(quán)式酒店或商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)最大，其主要原因在于經(jīng)營(yíng)權(quán)的不確定性，可以說(shuō)命運(yùn)掌握在別人手中?！睂?duì)于商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，地產(chǎn)資深營(yíng)銷(xiāo)人、深圳一帆文化董事長(zhǎng)程雨清分析得異常透徹。

　　記者發(fā)現(xiàn)，在全國(guó)關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店或商鋪因經(jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致的“金鋪”變“垃圾”的報(bào)道可以說(shuō)已不是新聞。其次是大型商業(yè)地產(chǎn)與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)幾乎成正比，一方面是由于開(kāi)發(fā)商運(yùn)作成功而帶來(lái)的商鋪不斷升值，另一方面是由于開(kāi)發(fā)商不當(dāng)運(yùn)作而造成的商鋪出租困難，市場(chǎng)沒(méi)有做起來(lái)而帶來(lái)的商鋪貶值。相比較而言，最可靠的商業(yè)地產(chǎn)投資要數(shù)大型生活社區(qū)商鋪與繁華地段或成熟的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪和寫(xiě)字樓，這種商鋪由于其成熟的消費(fèi)群體存在而可以有效經(jīng)營(yíng)或出租，是相對(duì)穩(wěn)定的商業(yè)投資對(duì)象。

　　在長(zhǎng)沙，商業(yè)地產(chǎn)自1997年左右的火爆到1999年左右的迅速降溫，就是由于降溫后幾個(gè)大型產(chǎn)權(quán)式商鋪的相繼倒閉而造成的。到2005年左右長(zhǎng)沙的商業(yè)地產(chǎn)再次隨著全國(guó)商鋪投資的升溫而升溫，期間有成功者也有虧本者，但大方向還是商業(yè)地產(chǎn)的利益驅(qū)動(dòng)而形成的升溫市場(chǎng)。如五一商圈的萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、王府井百貨、平和堂、東塘的友誼商城等一直都比較堅(jiān)挺。

　　<產(chǎn)權(quán)式>高回報(bào)還是海市蜃樓

　　在商業(yè)投資與開(kāi)發(fā)中，產(chǎn)權(quán)式的商鋪、酒店、老年公寓等的投資開(kāi)發(fā)可謂雨后春筍，在全國(guó)以15%左右的增長(zhǎng)速度在不斷的發(fā)展。

　　據(jù)了解，一般情況下，產(chǎn)權(quán)式的商業(yè)地產(chǎn)都會(huì)以“年固定回報(bào)+N年原價(jià)回購(gòu)”的投資回報(bào)組合刺激消費(fèi)者投資的神經(jīng)。與住宅、股票、期貨等投資比較來(lái)看，表面上收益是穩(wěn)定且驚人的，特別是許多廣告語(yǔ)說(shuō)的“你不賺錢(qián)，別人為你賺錢(qián)；你不工作，別人為你工作”、“投資××元，×××專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)為你工作”等等極具殺傷力地誘惑著投資者的投資熱情。但建設(shè)部2002年7月在《商品房銷(xiāo)售辦法》文件中，明確規(guī)定“不得承諾固定回報(bào)作為銷(xiāo)售手段”，但由于其利益誘惑太大，許多開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者在巨大的利益誘惑面前已失去理性分析的能力。于是形成了目前產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)的尷尬現(xiàn)象，一方面是成功運(yùn)作項(xiàng)目的穩(wěn)定回報(bào)，一方面是失敗項(xiàng)目所帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)損失。

　　因此，在判斷產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)的投入時(shí)一定要進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研與測(cè)算，從地段、客流、合作單位等多方面規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。否則穩(wěn)定就會(huì)變?yōu)椴环€(wěn)定，高回報(bào)就會(huì)演化為海市蜃樓！

　　<專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)>喜與痛并存

　　“相對(duì)來(lái)說(shuō)，專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)的操作中最穩(wěn)當(dāng)、最簡(jiǎn)單同時(shí)也最容易出現(xiàn)問(wèn)題，這其中關(guān)鍵在于市場(chǎng)的招商與推廣以及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的可行性研究是否到位?！背逃昵逭f(shuō)。

　　顯而易見(jiàn)，好的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)價(jià)值是不斷上升的，但失敗的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)卻會(huì)成為開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)戶(hù)與投資戶(hù)共同的痛！在長(zhǎng)沙，兩種現(xiàn)象并存，而且?guī)缀醭烧?！投資者在選擇中特別要注意的是地段、交通、市場(chǎng)的終端群體以及周邊市場(chǎng)環(huán)境、大的主力商家。

　　<裙樓商鋪>利益點(diǎn)也是頭痛處

　　在商業(yè)地產(chǎn)中還有一種特殊的商業(yè)項(xiàng)目——裙樓商鋪。一般情況下，它們都位于市內(nèi)高層建筑的地面幾層，這種投資金額相對(duì)比較大，是眾多開(kāi)發(fā)商的利益點(diǎn)，也是他們的頭痛處。關(guān)鍵在于對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境、項(xiàng)目地段的把握。主體來(lái)講，這種項(xiàng)目的使用群體是休閑場(chǎng)所，購(gòu)買(mǎi)者的實(shí)力要求高，最好的策略是定向招商與銷(xiāo)售，但這種裙樓的回報(bào)是長(zhǎng)期的，穩(wěn)定但不豐厚。

　　<寫(xiě)字樓>集團(tuán)投資重點(diǎn)

　　寫(xiě)字樓，是商業(yè)地產(chǎn)的一種特殊模式，目標(biāo)群體相對(duì)集中，一般是企業(yè)、公司作為自有物業(yè)投資的一部分，也是部分有實(shí)力投資者的最佳選擇。

　　投資這種項(xiàng)目，首先要看地段，了解周邊商務(wù)分布情況，還有就是項(xiàng)目的配套及規(guī)劃。從投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，相對(duì)小，但回報(bào)要根據(jù)整體經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展水平而定。

　　總之，商業(yè)地產(chǎn)的投資相對(duì)于目前市場(chǎng)上的其他投資形式來(lái)說(shuō)，是金礦也是陷阱，關(guān)鍵在于對(duì)投資目標(biāo)的詳細(xì)考察與分析。