最近，國家統(tǒng)計局的數據顯示，季度房地產開發(fā)投資比去年增加了25.6%，這是2011年以來的增長率?？紤]到疫情的沖擊，與2019年季度相比，比上年增長率也達到15.9%，年平均復合增長率為7.7%，遠遠高于同期固定資產投資3.0%的復合增長率。開發(fā)投資占固定資產投資的比例達到28.7%，也是統(tǒng)計數據以來的值。開發(fā)投資可以說是拉動固定資產投資的主要動力來源。
推動開發(fā)投資增長的主要因素是新開工和竣工。去年季度，受疫情影響，房地產項目多處停工狀態(tài)，季度開工、竣工分別下降27.2%和15.8%，形成低基數效應。去年第二季度以后，在防疫救濟和擴大內需的推進下，供應地明顯增加，年土地成交價格增加17.4%，幫助新的開工和竣工。今年季度，房地產新開工、竣工各增長28.2%、22.9%，是近十年來的峰。
目前，各地正在制定十四五住宅發(fā)展計劃，熱點城市住宅用地供應增長是主旋律。另外，在兩個集中的供應模式下，供應計劃的明細向全社會公開，受到上級自然資源主管部門的監(jiān)督和評價，計劃的剛性增強，過去的供應計劃不能完成的情況會發(fā)生變化。
3月份，70個城市的新房價比上個月上漲的城市數量為65個，只有5個城市下跌，比上年同期上漲幅度擴大。對于最近商社市場恢復的趨勢，控制政策更加著力于供應方，熱點城市大規(guī)模增加供應地，以更大的供應對策需求，使商社市場保持高水平的平衡，保持穩(wěn)定。因此，在去年全年開發(fā)投資增長基數低(7%)的情況下，今年的開發(fā)投資有望保持比去年同期增長的。
當然，也存在制約開發(fā)投資增長的因素。首先，土地溢價率明顯下降。去年疫情后，為了提高市場預期，許多城市的穩(wěn)定地價政策松動，競爭建設政策退出，土地價格明顯增加，熱點城市產生了許多高價地。供應地兩個集中，地價房價聯(lián)動控制，今年出高價土地的概率下降，土地溢價率明顯下降，各地要求住宅租賃地單排，占新區(qū)比例的10%以上，開發(fā)投資增長受到限制。
其次，三條紅線和貸款集中度管理明顯影響住房企業(yè)融資結構，住房企業(yè)更加重視銷售償還。與2019年同期相比，今年季度住宅企業(yè)資金來源結構發(fā)生了明顯變化，預付款和預付款的比例從31.59%上升到37.41%，國內貸款從18.32%下降到15.22%，三條紅線和貸款集中度管理取得了一定的效果。今年，三條紅線擴大了住宅企業(yè)的實施范圍，列入的開發(fā)者陸續(xù)開始了降低杠桿戰(zhàn)略。同時，貸款集中度管理更加嚴格，中小貸款增加30%，各地經營貸款流入樓市，住房企業(yè)資金面更加緊張，限制后續(xù)土地、開工，可能影響開發(fā)投資的增長率。
再次，商社需求方的控制比較嚴格，影響商社的銷售，影響新的開工。最近，控制政策越來越明確，房價上漲快，預計不穩(wěn)定的城市，控制動作不會停止。住宅建設部采訪，地方發(fā)布新政策，規(guī)制政策不斷打補丁，形成了大樓市強有力規(guī)制的新邏輯。目前，控制效果開始顯現，3月一線城市新房比上個月上升幅度下降到0.4%，比上年上升幅度也縮小。
顯然，控制的目的是阻止房地產市場從一線城市蔓延到二三線城市甚至。今年季度，樓市迎來的小陽春，商社銷售面積3.6億平方米，銷售額3.8兆元，比上年增加63.8%和88.5%，比2019年季度增加20.7%和41.9%。交易金額的上漲幅度明顯大于交易面積，意味著房價明顯上漲，特別是在東部熱點地區(qū)，房價更新，強制控制越來越嚴格。
季度，商社的銷售面積和金額創(chuàng)歷史紀錄，3月建商社成交1.86億平方米，創(chuàng)歷年同期紀錄。但是，商社市場階段性的歷史頂峰到來的可能性很高，商社市場有可能在頂峰后慢慢下降。這將限制開發(fā)人員的土地，加快開工等。綜合來看，2021年開發(fā)投資將繼續(xù)保持正增長，但增長率不會明顯高于2020年。但是，在三條紅線、住房貸款金額緊張、需求方政策緊張的制約下，開發(fā)人員加快項目周轉。同時，巨大的施工面積，加上地方政府的供給地增加，竣工高峰到來，整體上維持開發(fā)投資的上位運行，也是各方面都想看到的。